物业公司工作职责

物业公司工作职责

一、服务要求：

1.校园卫生保洁：全校环境卫生。负责校内地面公共区域、四周道路、标志物、建筑物内部楼道、走廊及墙裙、公共教室场馆、厕所卫生保洁、河道内漂浮物的清理；教学区、生活区、运动区所有垃圾分类清运工作；对全校教室及公共场所进行每周一次消毒。

2.宿舍服务与管理：学生宿舍楼服务与管理。负责学生公宿舍的日常管理，包括卫生管理、纪律管理、设施设备管理、安全管理等。保证24小时在岗，按照宿舍检查考核标准，做好每日学生宿舍的各项检查考核工作。维护宿舍区的各项安全设施，保持宿舍区清洁卫生。

3.水电木工修缮：校园用水、用电、木工维修。负责全校供水系统及相关管道、设备的维修与保养；全校用电及电线电路（含广播线路）、照明等维修保养和安全管理并及时查看比照校园水电用量，发生异常及时查找原因及时整改；负责学校门、窗及办公家私等零星维修。

4.绿化养护：全校绿化养护。负责校园内所有花草树木的绿化管理和绿化设施的日常维护工作。按季节不同，搞好花木草坪的施肥、浇水、修剪、除草、冬季保暖、病虫害防治、修补等日常管理工作。有专业的绿化养护人员，按园林绿化操作规程及园林绿化养护质量标准，合理组织、精心养护、保证质量。

5.公共教室管理：负责校园内公共教室信息化设备正常运行及日常管理。

6.寒、暑假期间，按照学校统一部署安排，工作内容、范围将有所调整，不得擅自增减人员、不得未经校方同意自行放假休息。

二、物业服务内容：

1.项目经理

（1）人员配备：

a.数量：1名

b.要求：大专以上学历；年龄55岁以下，身体健康；五年以上物业管理项目经理经验；熟悉物业管理作业流程和较全面物业管理知识；较强的人际沟通和协调能力，善于处理各类投诉和突发事件；善于激发员工工作积极性，对工作尽心尽责，具有亲和力和团队精神。

（2）职责：

1.主持日常管理工作。根据各时期的实际状况，提出改进和提高物业管理工作水平的意见措施。

2.按时向校方提交工作计划和小结，服从校方管理，听取校方的意见和要求，并在规定期限内落实执行。

3.负责召集员工每月例会，检查工作落实情况，布置工作任务，协调员工关系，就物业管理执行中的问题提出解决方案。若发生重大事件或超出岗位职责权限的应立即向校方汇报。

4.进行巡视，对设备运行保养、保洁、绿化和宿管等方面的服务情况进行了解，每天检查各个重点环节，发现问题及时解决。

5.发生紧急事件时，立即组织相关责任人员进行处理，按应急方案制定的措施执行。对发生的紧急事件应在事后组织相关责任人员总结、学习，分析原因并写出报告向校方汇报。

6.每月组织一次对机电设备、建筑物、公共设施和环境等方面的综合性检查，及时解决发现的问题，或书面通知有关员工，要求整改。

2.保洁

（1）人员配备：

a.数量：28名

b.要求：年龄55周岁以下，要求保洁人员身体健康，室内保洁以女性为主，室外保洁及垃圾清运以男性为主。

（2）清洁区域要求：

a.由专人负责保洁，保洁时间：7:30——16:30，保洁工作需通过“定人、定地点、定时间、定任务、定质量”五定方式加强管理，进行标准化保洁，每天打扫清洁两次以上，中午休息时间安排人员值班。

b.整理办公室桌面上的主要物品，抹净后按原来的位置摆放好，禁止挪动文件及贵重物品。

c.特殊时期保洁工作，举办各类活动人流量最大时期，保洁服务要有针对地调整工作计划，服从学校安排，给学校活动创造优美洁净的环境。

（3）保洁标准、工序

a.行政办公室、会议室、公共教室、各层的楼道、走廊（除教室走廊）、墙裙、电梯轿厢。

每天工序：

①行政办公室内桌椅擦拭干净，排放整齐，地面清扫，倒垃圾去污渍，地面无尘光洁，至少二次；

②楼梯、走廊（除教室走廊）、墙裙、门及台阶清扫拖抹保持清洁，楼梯扶手抹拭清洁，擦拭光洁（玻璃护栏）至少二次；

③消防栓箱、报警器等吸尘擦拭清洁一次；

④垃圾集中点收倒垃圾，并更换垃圾袋，擦拭垃圾箱，分类放开，擦拭后放归原位，至少二次；

⑤下雨天及时铺设防滑地垫、警示牌，及时清除地面水渍；

⑥晚间自习时间留人巡检，并将垃圾集中清理至垃圾中转站。

每周工序：

① 电话机消毒除异味（含公用电话）；

②墙面开关、踢脚线清洁，无尘、无渍；

③门窗玻璃擦拭光亮；

④电梯不锈钢保洁及天花板清洁；

⑤墙面除尘、清洁。

⑥教室公共区域按标准每周消毒一次。

每月工序：

①天花板除尘；

②空调器出风口除尘抹拭；

③照明灯具除尘清洁；

④烟感器除尘清洁；

⑤外墙（玻璃、铝塑板）擦拭光亮（2米以下）。

b.各出入口、通道、花坛、景观，地上地下停车场

每天工序：

①各入口的主干道，保洁工作要早上9:00完成一次；

②停车场、花坛、景观、广场扫尘，拣拾纸屑、烟头、树叶等垃圾，每天及时清除绿化带中的杂物，并确保不损伤绿化；

③学校区域周围道路清扫、捡拾杂物，多次；

④保证室外地下停车位区域清洁无杂物，多次；

⑤保证学校各门口区域无纸屑、无烟头，多次；

⑥分类收集学校全区域垃圾，及时送归垃圾堆放处，多次；

⑦雨后及时处理地面大面积污渍，多次；

每周工序：

①地面及下水道口清扫除杂物；

②擦拭各种标志物；

③垃圾桶擦拭干净、消毒；

④捡拾绿化内垃圾、烟头杂物；

⑤空调室外机擦拭干净（监管下工作）；

每月工序：

①擦拭消防栓；

②擦拭通风箱罩、移门、卷帘门；

c．所有厕所

每天工序：

①大小便池内部、外部洗刷，用泡腾片（含氯）消毒清洗，便器外擦拭干净，小便池内放卫生球保持无异味，多次；

②清洁整容镜面无水、污渍，面池及台面无水渍，水龙头及洗手台下方擦拭干净无水、污渍，多次；

③地面拖擦干净，无水渍，便纸垃圾袋及时更换，多次；

每周工序：

①大小便器地面用清洁剂、泡腾片（含氯）消毒；

②门窗玻璃擦拭干净；

③踢脚线擦干净；

每月工序：

①天花板除尘；

②照明灯具除尘清洁；

③卫生间座厕、门、隔板擦拭干净；

d.垃圾箱

要求：每天清洁一次，周围无垃圾，无堆积物，无异味、污迹

标准：桶内垃圾及时清理，表面无污物、粘附物，每周消毒一次

e.窨井（包括地下室排水坑）

要求：每季冲洗一次，及时排除沟内泥沙、污物等垃圾

标准：目视无污物、杂草、青苔、污迹等，排水沟畅通，无阻塞。

f.学校区域大门前区域

要求：每天巡回清扫、清除

标准：保持地面清洁无垃圾和烟蒂，墙柱面无海报等纸张

g．天沟落水

要求：每年清洁二次以上、及时排除天沟内的污物、地下室排水坑污物（监管工作）

标准：排水畅通无阻塞

h．垃圾清运

①每天早上9时前、下午4时下课前分类清空学校内所有垃圾桶，垃圾袋装化，做到日产日消；

②垃圾清运过程中无泄漏，不造成二次污染；

③学校内外垃圾箱满前立即清空；

④落叶季节垃圾和垃圾箱要随时清理；

⑤粪便管路粪便池每年夏季末清通一次。

⑥明沟下水道雨季前清通一次。

i．其他方面：

在以下期间和场所内，应积极配合学校做好卫生保洁工作：体育赛事、重大或临时性活动、创建活动

①卫生保洁用具、设备等应及时清洁整理，按指定区域堆放；

②保洁人员全部上班；

③雨天、台风季节要加强排水、排污疏通，及时清理污垢和地面积水；寒冷和下雪季节地面，特别是公共通道，公共区域的水迹、冰迹、雪迹随时及时清除或及时铺设防滑用品。

3.宿舍管理员

（1）人员配备

a.数量：男生公寓宿舍管理员6名（男性优先），女生公寓宿舍管理员6名（女性）；

b.要求：年龄45周岁以下，高中以上学历，能操作办公自动化和相关的智慧平台。

（2）工作职责和标准

总体要求：宿舍管理员每三人一班，分白班和晚班两个班次，白班工作时间为8：00-20：00，晚班为20：00-隔日8：00，不得在当班时间内擅自串岗、脱岗或睡觉，无特殊情况男宿管员不得进入女生公寓区。

具体职责和工作标准：

a.学生公寓安全管理

①宿管员对外来人员来访进行查询登记，与被访者确认且得到允许后，做好登记并发放“来访证”，待被访人员陪同后方可进入宿舍区。严禁私下带领或允许外来（无关）人员进入宿舍区，对学生公寓出入口进行24小时管理，负责学生公寓的监控摄像管理。暑、寒假期结束、开学前按照要求落实学校外来人员（家长）来访工作，并加强巡查管理。

②熟悉了解消防设施器材，懂得防火、灭火知识，能熟练使用灭火器材扑救火灾，每周检查记录，确保宿舍内公共部位的消防设施完好，建立托管消防器材的台帐记录，定期检查器材完好程度和有效期限。

③教育并督促住校生做好安全保卫工作，宿舍管理员在值班室不得使用大功率电器、厨具、刀具等，每周一次检查学生使用大功率电器和违规用品，做到及时发现、及时教育、及时上报。

④掌握电梯安全运行常识，学生早、中、晚进出宿舍高峰期电梯口值班，有意外情况及时反馈。

⑤统一管理学生公寓各宿舍钥匙，每月至少两次检查宿舍区各项安全设备，发现安全隐患及时上报，对宿舍公共物品的损坏注明及时报修。

⑥夜间巡更，设立定点巡更系统。防盗、防火报警设备布防后，宿管人员进入夜间布防区域外的部位巡更，按照每2小时规定时间段和巡更路线、巡更点进行巡更，当接到监控室报警指令后，立即赶赴报警点进行查看并处置，如发现紧急情况，立即启动紧急预案，展开联动机制。

标准：保持秩序井然，确保学生公寓各通道（包括消防通道）进出安全畅通。严禁外来无关人员擅自进入宿舍区域，制止不良行为，确保宿舍环境的文明、平安。

b.学生住宿纪律管理

①白班人员对早、中、晚宿舍区关门后所辖区域清场，宿舍开放时间内，管理员需经常在宿舍楼内巡视检查，督促学生保持卫生。

②每天上、下午分别对宿舍区各个角落进行彻底、仔细的清场，清除各类垃圾和可疑物品，及时劝阻和制止浪费水电、乱倒乱丢垃圾、挪用他人物品等现象。

③每天熄灯后，晚班人员及时完成住宿舍考勤，严格管理宿舍就寝纪律，当面确认人数并作好记录，严禁外来人员进入宿舍区域。

④严格执行学校请、销假制度，确保每间宿舍人数齐全，每天将出勤情况录入智慧平台系统。按照要求处理学生申请住宿、申请退宿事宜，准确掌握住校生人数。

标准：上课期间无特殊情况宿舍区内“零”学生，每天住宿学生人数与数据录入“零”误差，请销假制度落实反馈“零”失误，异常情况反馈“零”拖延。

c.学生宿舍卫生管理

①每天上午8：00后宿舍管理员按照7S标准对宿舍卫生打分，并录入智慧平台。

②每天督促学生每天的内务整理和室内卫生，指导学生落实7S标准。

③每天做好宿舍管理员值班室的清卫工作和宿舍公共区域的保洁，无乱堆、乱放现象，完成每周对宿舍的常规消毒。

标准：学生宿舍、值班室7S落实到位，物品摆放有序；楼道、电梯无垃圾；值班室、公共区域门窗、扶手等每天擦拭。

d.其他临时性工作

积极配合完成学校有大型活动或临时工作，主动、积极向学校提出改进宿舍管理的意见和建议。

4.工程维修

（1）维修队人员要求：配置高压电工1名，水电木工3名，身体健康，男性，55周岁以下。

（2）作息安排：

a.每周实行五天工作制，每天工作10小时，全天候值班制度。

b.正常工作时间： 7：00--18：00，水电木工上班期间必须全部在校，晚间安排人员值班，设立24小时服务电话，维修人员随叫随到。

（3）维修服务标准

建立日检巡查制度，值班人员须按具体设备巡查的要求，依时对所有运行设备检查巡视，及时发现问题及时上报并尽快处理解决。申请及领用材料要办理相关手续，贵重设备使用完后进后勤仓库由校方统一保管。通过校园智慧平台，及时接单，及时维修，通过服务对象信息反馈，进行绩效考核，实行优胜劣汰，切实落实“四个服务”：及时服务、勤奋服务、贴心服务、适度超前服务。

维修范围主要包括：空调、净化器、厨房设备、卫生间设施设备、家具、门、窗、电器及给排水设备等。

5.绿化养护

（1）人员配备

a.数量：1名；

b.要求：身体健康，男性，55周岁以下。

（2）作息安排：每周实行五天工作制，每天工作8小时。

（3）养护要求：

a．养护人必须对校园内树木花草进行修剪、除草、施肥、浇水，以保证生长茂盛。

b．春、夏季按时进行松土、浇水、施肥、修剪，适时进行喷药，防治病虫害；

c．秋季清理枯枝杂草；冬季培土保温防冻，防治越冬害虫；

d．养护期间必修严格按照操作规范，杜绝发生安全事故。

6.公共教室管理

（1）人员配备

a.数量：管理员2名；

b.要求：年龄55周岁以下，高中以上学历，能操作办公自动化和相关的智慧平台、音视频系统。

（2）工作要求：

校园大屏系统，信息发布系统，报告厅、会议室、体育场、馆等场所音视频系统，会议系统及智慧校园各相关系统日常使用、管理及现场服务。对所负责场地的设备每日点检。

 

三、检查与考核

（一）考核内容

为了加强对托管物业的管理，提高服务质量和工作效率。促使物业公司按照学校的物业管理要求切实履行物业合同和落实管理责任，给师生员工创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，特制定本管理考核办法。

1.考核内容

1.1保洁服务

1.1.1校园范围内建筑室外公共区域保洁：道路场地清洁、运动场所、绿地等部位的保洁工作；

1.1.2室内保洁：办公楼、教学楼、实验实训楼、学生公寓、图书馆、体育馆等建筑物内的公共区域保洁清扫工作（含学校行政办公室、会议室、报告厅、阶梯教室、楼道、楼梯间、盥洗室、公共卫生间等）。

1.1.3公共场所消杀、消毒、除四害工作：包括蚊、蝇、蟑螂的消杀，组织鼠药的投放，发生疫情相关场所的消杀；

1.1.4配合学校进行节能管理；

1.1.5校园内垃圾的收集、清运；

1.1.6完成学校交办的其他临时工作。

1.2设备、设施维修及保养服务

1.2.1负责全校供水系统及相关管道、设备的维修与保养；全校用电及电线电路（含广播线路）、照明等日常维修保养、安全管理并及时查看比照校园水电用量，发生异常及时查找原因及时整改；

1.2.2负责学校门、窗及办公家私等零星维修。

1.2.3负责校园内公共教室信息化设备正常运行及日常管理。

1.3 绿化服务

1.3.1 校园区域内草坪、灌木、树木等浇水、施肥、修剪、移植、补种、杂草清除、清理绿地卫生；

1.3.2会议接待、节日及迎新等鲜花摆放、养护。

1.4 宿舍管理服务

1.4.1负责学生物品安全、消防监测及消防控制设备操作；

1.4.2保持秩序井然，确保学生公寓各通道（包括消防通道）进出安全畅通；

1.4.3上课期间无特殊情况宿舍区内“零”学生，每天住宿学生人数与数据录入“零”误差，请销假制度落实反馈“零”失误，异常情况反馈“零”拖延；

1.4.4学生宿舍、值班室7S落实到位，物品摆放有序；楼道、电梯无垃圾；值班室、公共区域门窗、扶手等每天擦拭

1.5各种登记记录

1.5.1值班记录（宿管、楼管必须要有登记记录，内容涵盖进出入登记、公共设施检查登记、消防设施检查登记、各种报修登记）；

1.5.2消毒的登记（时间、配比、使用量、使用人，内容与校门诊部一致）；

1.5.3检查登记记录（物业公司对自己分管工作内容检查记录）；

1.5.4卫生保洁用品的使用、发放记录 5、绿化用农药的进出使用登记（责任人要明确）.

1.6其它服务

1.6.1节日、各种活动布置及卫生打扫；

1.6.2学校庆典服务保障；

1.6.3教学楼、实验实训楼的综合值班管理及内外巡视；

1.6.4学校及部门搬运、零星劳务等服务。

（二）考核标准
1.绿化及保洁标准

2.检查各种记录

2.1值班登记本（含宿舍人员进出登记、报修、公共设施检查内容），登记及时，内容详尽，检查问题或学生反映问题处理及时。

2.2消防设施、设备检查登记本，登记及时，内容详实。

3.检查方法

3.1每天后勤人员对托管的物业保洁、绿化进行检查，检查相关场所人员登记、消防设施检查及公共场所设施检查登记，并做好记录；

3.2每月后管处、学工科对托管的物业进行全面检查和考核，三方填写检查记录；

3.3对物业人数情况检查采取抽查和集中点名的方式进行；

3.4每三个月要求物业公司对保洁工具进行更换或卫生工具损坏不能正常使用要及时更换，并做好更换记录（卫生工具）。

（三）考核办法

1.优秀：综合评定95分以上，不扣款；

2.良好：综合评定90-94分，每少1分扣500元（即最多扣2500元）；

3.合格：综合评定80分-89分，每少1分扣1000元（最多扣10000元）；

4.不合格：综合评定为：80分以下。

具体考核内容标准分值见月考核表。

（四）奖惩办法

1.月考核“基本合格”，学校向物业管理服务公司发出书面整改通知书。

2.月考核“不合格”，学校向物业管理服务公司发出书面整改通知书并进行惩罚，惩罚金额为当月物业管理服务费15%。

3.在合同履行期内，月考核累计3次“不合格”，学校有权终止合同、扣除物业管理服务公司履约保证金。

（二）考核表

《昆山开放大学物业服务考核表》

序号	考 核 内 容	分值	考核情况	考核得分	备注
一	内部管理	10
1	工作环境整洁有序，办公区域内无杂、乱、脏等现象。	2
2	物业人员着装整洁、统一，佩带工牌。	2
3	物业服务中心有定期的工作会议记录、员工培训记录、信息处理记录。	2
4	物业公司服从学校统一管理，认真做好学校交办的各项事宜。	3
5	各类档案资料类管理规范。	1
二	环境服务	32
1	公共区域、公共教室楼道、走道的地面、墙面清洁光亮，目视无污迹、脚印、手印、烟头、纸片。	5
2	电梯及电梯厅玻璃镜面保持光亮，目视无手印、污迹，灯具、天花板无灰尘，轿箱四壁干净无灰尘。	3
3	各卫生间必须按频次进行清洁、消毒，肥皂、洗手液等用品不断档。	5
4	停车场、地下车库、室外道路、广场、运动场、车棚标识、指示牌等公共设施无明显灰尘；地面或墙面、管线无污迹、无灰尘，目视无垃圾。	3
5	行政办公室内卫生每天按频次和作息时间进行清扫，并达到卫生标准。	3
6	做好每周一次教室、宿舍、公共场所等卫生消毒工作，并做好记录；室内无蚊蝇和明显鼠迹。	3
7	绿化区域及河道目视无杂物、杂草，植物生长良好	3
8	每天早上9点、下午4点前清空校内所有垃圾桶，垃圾袋装化，清运过程无泄露，按规定分类堆放在垃圾房	3
9	每月有清晰的保洁记录表	2
10	保洁物品摆放整洁有序	2
三	设备、设施维修和保养	20
1	按规定频次做好电气设备的清洁、养护和安全检查工作	2
2	按规定频次做好空调、电梯的清洁和日常养护工作	2
3	配合学校做好节能管理	2
4	维修人员上班期间全部在校，电话24小时畅通，随叫随到	3
5	按规定时限完成照明、门窗玻璃、家具等设施维修，维修完成后接受服务对象质量评定。	3
6	维修人员必须持证上岗，维修期间加强安全管理，文明施工，不得野蛮操作。	3
7	按规定做好公共教室的日常使用、管理及现场服务，对所有公共场地设备每日点检	3
8	每月有书面的设备维保记录表	2
四	宿舍管理	23
1	宿舍管员按规范着装，佩戴工作证，对外来人员来访进行查询登记，服务热情，台账资料清晰。值班室无大功率电器、厨具、刀具等。	3
2	学生早、中、晚进出宿舍高峰期电梯口值班，维持秩序。	3
3	进行节假日专项检查和常规巡查，发现安全隐患及时上报，紧急情况，立即启动紧急预案，展开联动机制。	4
4	及时将住宿生出勤情况、违规学生登记录入智慧平台系统。每天熄灯后，及时做好住宿生考勤，并录入智慧平台系统	3
5	按照要求处理学生申请住宿、申请退宿事宜，准确掌握住校生人数。	2
6	宿舍管理员按照7S标准对宿舍卫生打分，并录入智慧平台。	3
7	宿舍管理员每天做好值班室的清卫和宿舍公共区域的保洁工作，无乱堆、乱放现象，杜绝张贴小广告，完成每周对宿舍的常规消毒。	5
五	重点保障及临时工作	10
1	重要活动、来宾接待根据学校安排提前做好各项会务、卫生准备工作。	5
2	结束时及时做好现场的清洁整理工作。	2
3	服从校方安排的临时性工作，不推诿、不扯皮	3
六	绿化管理	5
1	校园内草坪、灌木、树木等浇水、施肥、病虫害防治、修剪、移植、补种、杂草青除、清理绿地卫生	3
2	会议接待、节日及迎新等鲜花摆放、养护	2
合计		100
考核方法： 一、考核每发现一处不合格项扣0.1—0.5分/次，以上项目情况严重的加倍扣分。 二、奖励性加分： 1、受到业主表扬的，一次加1-5分。 2、向甲方提交合理化建议或计划书、意见书经采纳实施后，对改进管理、提高效率成效显著的，一次加5-10分。 3、对于突发事件采取的应对措施得当，为甲方挽回社会影响或经济损失的，一次加5-10分。
考核日期：     年    月   日                      考核得分：       分
学校考核人员意见或建议：       学校考核人员签字：           日期：
物业公司负责人签字：                              日期：